지분적립형주택의 모든 것

아파트 값이 천정부지로 솟고 있는 지금, 3040을 위한 새로운 정책을 내놓은 정부대책 중 하나인, 지분적립형 주택.

그 배경과 장/단점 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/10/28/2020102800416.html

[속보] 홍남기 "지분적립형 주택 2023년부터 분양"

배경 및 정의

20년 8월 12일, 서울시와 서울주택도시공사(SH공사)가 주택 구매 시 비용 절감을 목적으로 발표한 내용입니다.

한마디로 요약하자면, 집 값이 비싸니까 처음에는 집의 일부만 가져가고, 나머지는 살면서 가져가라는 의미입니다.

즉, 처음에는 작은 방만 우리꺼였다가, 돈을 갚아가면서 거실도 우리꺼, 주방도 우리꺼로 만들어가는 것입니다.

정식내용은 분양가의 20~25%정도로 내 집을 사고난 후에(초기지분소유), 매 4년마다 10~15%씩 균등하게 나누어 취득하면서, 20~30년동안 나머지 지분을 나눠서 가져가는 공공분양 제도입니다.

이때, 입주 후 공공기관이 가진 나머지 지분(공공지분)에 대해서는 따로 임대료를 내야합니다.

예를 들면, 분양가가 8억인 집을 초기 지분인 20~40%의 가격, 1억 6천~3억 2천만원으로 입주를 할 수 있는 것입니다.

나머지 지분(60~80%)은 공공기관이 갖고 있으며, 이 지분을 20~30년에 걸쳐 분할(나눠서)로 가져가는 것입니다.

민간분양의 경우에는 임대 후 분양하는 방식을 적용합니다.

8년동안 임대 후, 위에서 언급한 지분분양 방식으로 자동 전환되고, 최대 22년까지 나눠서 돈을 내면서, 남은 지분을 가져갈 수 있습니다.

어디에 생기나

서울시는 2028년까지 지분적립형 주택 공급 가능 물량을 공공과 민간을 통틀어서 1만 7천호로 보고 있습니다.

서울시에 따르면 1호 단지로는 강남구 삼성동의 서울의료원 부지가 검토되고 있으며, 공급주택 3,000가구 중 절반 이상이 이 방식으로 분양될 가능성이 높은 것으로 보고 있습니다.

적용 시 장/단점

장점으로는 입주할 때 분양가의 일부만 내도 되기 때문에, 초기 자본에 대한 부담감이 적습니다.

단점으로는 아래와 같이 우려하는 시선들입니다.
 - 현재의 전세난 해결 어려움
 - 한정된 물량으로 인한, 서울 거주의 수요 충족 어려움
 - 전매제한 기간 설정(장기: 이사 제한/ 단기: 투기)
 - 소형 평수에 따른 니즈 충족의 어려움(자녀가 있는 가정은 대형 평수를 선호)

입주자 자격 및 선정방법

대상은 다음의 3가지를 모두 충족해야합니다.

 ① 소득기준이 전년도 도시근로자 월평균소득의 150%(맞벌이는 160%) 이하
 ② 부동산 총합 2억 1550만원 이하
 ③ 자동차 2764만원 이하

참고로, 2020년 도시근로자 월평균 소득의 150%는,
 - 3인 가구: 8백 4십만원(8,440,345)
 - 4인 가구: 9백 3십만원(9,339,513)

특별공급 : 일반공급 = 70 : 30으로 추첨제로 선정을 진행합니다.

특별공급은 신혼부부와 생애최초가 40 : 30으로 나눠집니다.

일반공급은 1순위, 2순위가 20 : 10으로 나눠집니다.

구체적인 소득요건은 아직 확정되지 않고, 예상안만 나와있는 상태입니다.

<출처: 비즈니스 와치>

대출

대출과 관련하여, 아직 구체적으로 확정된 것은 없습니다.

이렇게 될 것이다, 저렇게 될 것이다라는 얘기만 나온 상황인데요.

SH공사에서는 "최초 취득한 지분에 대해 담보대출과 임대보증금 대출이 가능할 것으로 보인다"고 합니다.

주택담보대출(주담대)는 LTV 40%가 적용될 것으로 보고 있습니다.

예를 들어, 9억 아파트에 대해 초기 지분 20%(1억 8천)만 내고 입주를 하는 경우, LTV 40%가 적용되어, 7천 2백만원을 대출 받으실 수 있는 것입니다.(분양가의 8%)

임대보증금 대출은 공공임대주택 보증금대출을 예로 들어, 임대보증금의 80~140%까지 대출이 가능할 것으로 보고 있습니다.

지분을 100% 가져올 때까지 임대보증금을 내야하는데, 이를 대출로 해결할 수 있을 것 같다는 내용입니다. 

<출처: 비즈니스 와치>

납입기간

현행 부동산 정책에서 파생되어 나오는 것이기 때문에, 기본적으로 매매가에 따라 납입기간이 다릅니다.

9억원 이하인 경우: 20년이나 30년 중 분양을 받는 사람이 선택

9억원 초과인 경우: 30년이 기본

운영방식

 - 임대 후 분양 방식은 처음 8년은 임대주택처럼 살고, 남은 기간동안 지분을 취득하는 방식입니다.

 - 공공분양은 입주 후에 바로 최초 지분을 갖고, 남은기간 동안 지분을 쌓아가는 방식입니다.

지분방식은 특성에 맞는 것으로 선택을 하면 됩니다.

또한, 전매제한이 끝나면 매매가 가능하며, 이때 처분 시점에 갖고 있는 지분 비율에 따라 시세차익을 나눠 갖습니다.

예를 들어, 10년의 전매제한 기간이 끝나고, 시세차익으로 5억이 남았다고 보겠습니다.

이 때(처분시점) 제가 갖고 있는 지분 비율이 30%, 공공기관에서 20%라고 하면, 전매제한 이후에 시세차익금을 3 : 2로 나눠서 가질 수 있습니다.

시장 및 전문가의 시선

긍정적인 시선의 의견은 기존 분양 방식 대비 초기 자본에 대한 부담감이 적다는 점에서 무주택자의 내 집 마련 기회가 확대되었다는 것입니다.

기존 방식은 계약금/중도금/잔금의 방식으로 입주 전 분양대금을 다 내야했는데, 몇 억이나 되는 큰 돈을 마련하기 어려웠습니다. 이런 관점에서 볼 때, 부담감이 줄어든 것은 사실입니다.

반면, 부정적인 시선의 의견은 2023년부터 분양을 시작하면, 실제 입주시기는 2026년이나 2027년이 되기 때문에, 당장의 전세난을 잡기에는 어렵다고 보고 있습니다. 게다가, 2023년까지 전/월세 생활을 해야합니다.

또한, 물량이 한정되어 있기 때문에, 서울 주택의 수요를 감당하기에는 어렵다는 의견도 있습니다.

전매제한 기간에 따른 우려의 시선도 있습니다.

전매제한 및 매각의 기간을 길게 잡으면, 거주 이전(이사)을 과도하게 제한하여 현실성이 떨어지고, 짧게 잡으면 특혜 논란이나 투기와 같은 꼼수 문제가 생길수도 있다는 것입니다.

이에 대해, 정부는 20년 전매제한을 예시로 들었고, 서울시는 10년 안을 고려중에 있습니다.

공급면적과 관련한 우려도 있는데, 지분적립형 주택의 경우, 아무래도 소형평수로 이뤄질 가능성이 큰데, 2인 가족은 장기 거주에 문제가 없으나, 자녀가 있는 가족의 니즈를 충족시키기는 어려울 것 같다는 것입니다.

새로운 부동산 정책으로 혼란이 지속되는 것에 대한 우려가 되는 것이 사실입니다.

정책 시행 전부터 많이 삐걱거리는거 같습니다.

우려하는 시선들의 의견을 잘 듣고, 보완하여 개선된 정책이 나오길 바랄뿐입니다.

위 글이 도움이 되셨다면, 하트 클릭 부탁드립니다.

 

2020/10/31 - [경제/주식] - 주식투자에 유용한 프로그램, 퀀트 킹

2020/11/05 - [경제/주식] - 유럽의 워렌버핏에게서 투자 조언을 구하다 - 앙드레 코스톨라니

2020/10/09 - [경제/경제지식] - 환율의 기초를 파헤져보자!

2020/10/06 - [경제/경제지식] - 퇴직연금의 모든 것 - DB형, DC형, 개인형 IRP